O crescimento da chamada economia do compartilhamento transformou significativamente o mercado imobiliário nos últimos anos. Plataformas digitais como Airbnb e similares passaram a permitir que proprietários disponibilizem seus imóveis por curtos períodos, criando novas oportunidades de renda e ampliando as alternativas de hospedagem. Essa dinâmica, contudo, trouxe um novo conflito jurídico no âmbito dos condomínios edilícios, especialmente quando a utilização da unidade autônoma passa a ocorrer com alta rotatividade de ocupantes.
De um lado, encontra-se o direito de propriedade do condômino, constitucionalmente assegurado, que inclui a possibilidade de usar, fruir e dispor livremente do bem. De outro, está a coletividade condominial, que busca preservar a destinação residencial do edifício, bem como garantir a segurança, o sossego e a estabilidade das relações de vizinhança. A tensão entre esses interesses tem sido levada com frequência ao Poder Judiciário, e o Superior Tribunal de Justiça vem consolidando o entendimento de que a convenção condominial pode, sim, restringir a locação por meio de plataformas digitais, especialmente quando essa prática desvirtua a finalidade residencial da edificação.
Embora o direito de propriedade seja garantido pela Constituição Federal, sua natureza não é absoluta. A própria Constituição condiciona seu exercício à função social, e essa limitação se torna ainda mais evidente no contexto do condomínio edilício. Isso porque o exercício da propriedade individual ocorre em ambiente de convivência coletiva, no qual as unidades autônomas estão inseridas em uma estrutura comum e submetidas a regras previamente estabelecidas. O Código Civil, ao disciplinar o condomínio edilício, assegura ao condômino o direito de usar e fruir de sua unidade, mas também impõe deveres destinados à preservação da harmonia coletiva.
Nesse sentido, o art. 1.336, inciso IV, do Código Civil estabelece que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores. Esse dispositivo tem sido central na análise dos casos envolvendo locações por plataformas digitais, pois a rotatividade intensa de ocupantes e a ausência de vínculo típico de moradia permanente podem ser interpretadas como desvio da destinação residencial.
Um ponto decisivo na construção da jurisprudência do STJ está na distinção entre locação por temporada e a chamada hospedagem atípica. A locação por temporada, prevista na Lei nº 8.245/91, caracteriza-se pela cessão do imóvel por prazo máximo de noventa dias, para finalidades transitórias, como lazer, estudos ou tratamento de saúde. Trata-se, ainda assim, de locação residencial, ainda que temporária. No entanto, o STJ tem entendido que a utilização da unidade por meio de plataformas digitais, com entradas e saídas frequentes, curtos períodos de permanência e eventual oferta de serviços acessórios, não se confunde com essa modalidade tradicional.
Nessas hipóteses, a Corte passou a qualificar a prática como hospedagem atípica ou contrato atípico de hospedagem, aproximando-a de atividade de natureza comercial. Esse entendimento foi consolidado, entre outros precedentes, no REsp 1.819.075/RS, no qual se reconheceu que a exploração econômica sistemática da unidade, com elevada rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio, pode ser incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção.
A partir dessa premissa, o STJ passou a admitir a possibilidade de o condomínio restringir esse tipo de utilização. Um dos fundamentos adotados é o desvirtuamento da finalidade residencial, pois a presença constante de hóspedes, sem vínculo permanente com o condomínio, altera a dinâmica do edifício e afasta a característica de moradia estável que se espera de empreendimentos residenciais. A rotatividade de ocupantes também impacta diretamente a segurança, dificultando o controle de acesso e aumentando a circulação de pessoas desconhecidas.
Mais recentemente, contudo, a jurisprudência do STJ passou a agregar um elemento relevante ao debate. Embora permaneça sólida a tese que admite a proibição da hospedagem por plataformas digitais, a Corte tem demonstrado maior rigor quanto aos requisitos formais necessários para a validade dessa restrição. Não se trata de reversão do entendimento de mérito, mas de uma relativização fundada na forma pela qual a proibição é instituída.
O STJ tem reforçado que, por representar limitação significativa ao direito de propriedade, a vedação da chamada hospedagem atípica não pode decorrer de deliberação informal ou de decisão tomada por maioria simples. Para que a restrição seja válida, ela deve estar expressamente prevista na convenção de condomínio, ou nela ser inserida mediante alteração regularmente aprovada em assembleia com quórum qualificado de dois terços do total dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
Nesse contexto, a jurisprudência recente tem relativizado diversas proibições justamente por vício formal. O Tribunal tem considerado inválidas restrições instituídas apenas por regimento interno, por circulares administrativas do síndico ou por deliberações assembleares aprovadas por maioria simples. Nessas hipóteses, entende-se que não há legitimidade para impor limitação tão relevante ao exercício do direito de propriedade, pois apenas a convenção condominial, considerada a norma hierarquicamente superior do condomínio, possui força suficiente para tanto.
Outro aspecto frequentemente analisado refere-se à observância do quórum qualificado. A alteração da convenção exige a aprovação de dois terços de todos os condôminos, e não apenas dos presentes à assembleia. A inobservância desse requisito tem levado à anulação judicial de proibições, mesmo quando aprovadas pela maioria dos participantes. Nesse sentido, decisões como a proferida no AgInt nos EDcl no REsp 1.950.734/SP evidenciam a importância atribuída pelo STJ à regularidade formal da deliberação, com análise específica do quórum de votação para aferir a validade da restrição.
Na prática, a distinção é clara. Será considerada válida a proibição aprovada em assembleia convocada especificamente para alterar a convenção condominial, com redação expressa vedando a hospedagem atípica e aprovação por dois terços do total de condôminos. Por outro lado, será considerada nula a proibição estabelecida por circular do síndico, por regimento interno ou por deliberação assemblear sem alteração formal da convenção e sem observância do quórum qualificado. Nessas hipóteses, o proprietário terá grandes chances de afastar judicialmente a restrição, por violação indevida ao seu direito de propriedade.
Dessa forma, a jurisprudência do STJ vem consolidando uma dupla diretriz: a proibição do Airbnb em condomínios residenciais é juridicamente possível, mas sua validade depende do estrito cumprimento das formalidades exigidas para alteração da convenção condominial.
Por, Caroline D’ Agostino – Advogada na Arnone Advogados Associados