A introdução da usucapião extrajudicial pelo Código de Processo Civil de 2015 e sua regulamentação pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ representaram um marco na desburocratização e celeridade da regularização imobiliária no Brasil. Contudo, um obstáculo prático logo se impôs: a interpretação do que constitui “impugnação” ou “litígio”, capaz de encerrar a via administrativa e forçar o retorno ao moroso caminho judicial.
A letra fria da lei sugere que qualquer oposição formal dos notificados, sejam titulares de domínio, confrontantes ou entes públicos, seria suficiente para instaurar a controvérsia e, consequentemente, a necessidade de uma sentença judicial. Felizmente, a jurisprudência recente, incluindo o entendimento consolidado no STJ e aplicado pelos Tribunais estaduais, tem refinado esse conceito, distinguindo a oposição fundamentada de uma impugnação meramente protelatória ou genérica.
Um dos avanços mais significativos foi o estabelecimento de que uma impugnação desprovida de fundamentação e de um mínimo de prova não tem o condão de caracterizar litígio. A prática de entes públicos, por exemplo, de impugnar pedidos sob a alegação genérica de que o imóvel “pode ser terra devoluta” tem sido sistematicamente rechaçada.
Nesse sentido, a decisão do Tribunal de Justiça da Bahia na Apelação Cível 8002398-10.2023.8.05.0146 é emblemática. Ao analisar um caso em que o Estado da Bahia apresentou oposição sem qualquer título que comprovasse sua propriedade sobre a área, o tribunal manteve o prosseguimento do procedimento extrajudicial. A decisão se amparou em firme jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 1.869.760/MG), que estabelece que a inexistência de registro não induz presunção de que o imóvel seja público, cabendo ao Estado o ônus de provar sua titularidade.
Essa linha de raciocínio esvazia o “litígio de papel”, no qual o impugnante busca apenas criar um embaraço formal, sem apresentar uma disputa real e fundamentada sobre o direito de propriedade ou posse.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, no Recurso Administrativo 22089752023, ilustra perfeitamente essa nova realidade. Na ocasião, o tribunal considerou que uma impugnação formulada pelos próprios herdeiros registrais era “meramente protelatória” e “injustificada”, pois se limitava a apontar a ausência de documentos sem, contudo, contestar a posse do requerente ou reivindicar direitos sobre o bem. A decisão reforça que o oficial pode, e deve, analisar a substância da oposição.
Essa prerrogativa permite que o registrador filtre as controvérsias, dando andamento aos casos em que a oposição é manifestamente infundada e encaminhando ao Judiciário apenas aqueles que de fato demandam uma análise mais aprofundada.
A recente evolução jurisprudencial solidifica a usucapião extrajudicial como uma ferramenta eficaz e viável. Ao rechaçar impugnações genéricas e protelatórias, o Judiciário prestigia a boa-fé e a eficiência, reservando a via judicial para os litígios genuínos.
Para a advocacia imobiliária, o procedimento em cartório ganhou robustez. É agora um foro legítimo não apenas para a apresentação do pedido, mas também para a defesa contra oposições infundadas. Da mesma forma, quem pretende impugnar deve fazê-lo de forma séria e documentada, sob o risco de ter sua oposição sumariamente rejeitada pelo próprio oficial de registro.
Por, Caroline D’ Agostino, Coordenadora Jurídica na Arnone Advogados Associados